Heeft u er voor gekozen om vastgoed aan te kopen op een vennootschap? In dat geval zult u er rekening mee moeten houden dat u geconfronteerd kunt worden met een aantal fiscale nadelen. Wilt u deze fiscale nadelen toch liever vermijden? In dat geval is het een goed idee om het vastgoed uit uw vennootschap te halen en deze over te dragen naar uw privévermogen. Is dat in de praktijk echter wel zo eenvoudig? Hoe moet dit dan precies gebeuren en wat zijn de fiscale gevolgen? Wij zochten het voor u uit en stellen onze bevindingen hier op deze pagina voor u op een rijtje gezet.
Vroeger best interessant
Het komt vandaag de dag nog altijd zeer vaak voor dat mensen in aanraking komen met vastgoed welke zich in een vennootschap bevindt. De oorzaak daarvoor hoeven we eigenlijk niet ver te zoeken. Het is namelijk zo dat het in het verleden wel degelijk interessant was om in vastgoed te investeren door middel van een vennootschap. De fiscale regels die golden met betrekking tot vennootschappen waren toen ook een behoorlijk stuk losser. Op vandaag is dat uiteraard compleet anders. Eigenlijk werd er reeds van in het jaar 2011 voor gekozen om het bezit van vastgoed in een vennootschap aan banden te leggen. Dit heeft er voor gezorgd dat het voor menig aantal mensen aanzienlijk interessanter is geworden om hun vastgoed uit de vennootschap te halen en mee op te nemen in het privévermogen.
Wat zijn de voordelen van vastgoed kopen op de vennootschap?
Ondanks het feit dat steeds meer mensen tegenwoordig dus de keuze maken om hun vastgoed te onttrekken aan de vennootschap zijn er toch ook nog altijd voordelen aan verbonden. Denk hierbij concreet aan onder meer:
- De vennootschap heeft de mogelijkheid om de aankoopprijs van het vastgoed af te schrijven;
- De vennootschap kan alle kosten die betrekking hebben tot het vastgoed van de belastbare winst afschrijven;
- De intresten die moeten worden betaald op de lening zijn fiscaal aftrekbaar;
- Latere successieplanning kan bijvoorbeeld gebeuren door het schenken van aandelen;
Bovenstaande voordelen zijn niet van de minst. Het is dan ook logisch dat mensen ook tegenwoordig nog altijd overwegen om hun vastgoed toch op een vennootschap aan te kopen. Er zijn immers wel degelijk ook een aantal directe, financiële voordelen aan verbonden. Dit gezegd zijnde is het zo dat u ook aandachtig moet zijn voor de nadelen waarmee u kunt worden geconfronteerd.
Met welke nadelen dient u rekening te houden?
Ondanks het feit dat vastgoed kopen op een vennootschap dus duidelijk in de praktijk gepaard gaat met de nodige voordelen zijn er ook enkele vervelende nadelen om rekening mee te houden. Het aankopen van vastgoed op een vennootschap kan zich dan ook op fiscaal vlak zeker en vast wreken. Hoe precies? Dat wordt duidelijk middels het onderstaande overzicht.
- U wordt belast op een zogenaamd voordeel van alle aard wanneer het vastgoed als privéwoning wordt gebruikt;
- Eventuele huurinkomsten komen niet op de privérekening, maar als belastbare winst in de vennootschap terecht;
- De vennootschap zal worden belast op de gerealiseerde meerwaarde bij verkoop van het vastgoed;
- Schuldeisers hebben steeds de mogelijkheid om beslag te leggen op de privéwoning als ze tot de vennootschap behoort;
- Van zodra meer dan 50 procent van de activa van de vennootschap bestaat uit vastgoed is het niet langer mogelijk om ze te laten beschouwen als ene familiale vennootschap;
Vooral dit laatste nadeel is er één die de successieplanning behoorlijk in de war kan sturen. Van zodra dit het geval is, is het namelijk niet langer mogelijk om aandelen te schenken tegen 0 procent schenkbelasting.
Hoe vastgoed aan uw vennootschap onttrekken?
Bovenstaande informatie brengt ons bij de hamvraag van deze pagina, namelijk op welke manier is het dan precies mogelijk om uw vastgoed aan de vennootschap te onttrekken? Wel, dit kan op drie verschillende manieren. Het gaat hierbij om de volgende:
- Door een klassieke koop-verkoopovereenkomst;
- Door een dividend uit te laten keren;
- Via een kapitaalsvermindering;
In het merendeel van de gevallen is het zo dat vastgoed onttrekken aan een vennootschap gebeurt door middel van een koop-verkoopovereenkomst. In dit geval is het zo dat een bestuurder of aandeelhouder het onroerend goed van de vennootschap privé overneemt. Dit betekent uiteraard dat er voor de overname een bepaalde kostprijs dient te worden betaald. Deze prijs kan in één keer worden betaald of er kan een afbetalingsovereenkomst voor worden opgesteld. Let wel, dit laatste is eigenlijk niet zo interessant. Zolang het volledige bedrag van de woning niet aan de vennootschap is terugbetaald is het namelijk zo dat er een voordeel van alle aard in rekening zal worden gebracht. Om dit te omzeilen is het evenwel mogelijk om een marktconforme intrest te betalen als privé persoon aan de vennootschap in kwestie.